第193章 江城土地价格

随后黎振珩不再卖关子，大大方方的讲了下近些年江城各个片区的地价，毕竟是国土部门的公职人员，这一块最清楚！

目前江城土地分为五大类，有商业、住宅、商务办公、工业和公服，其中商业又分九级，住宅七级，商务办公六级，工业五级！

而江城的商住用地一级地段，商业基准地价是23万/平，住宅基准地价是11万/平，只不过这些都是江城核心商圈位置，占比很小！

就比如王云霄的学校，江城经济学院所在位置，则处于江城的五级至六级地段，这块区域目前基准地价为商业5000元/平，住宅2500元/平。

但这个价格都是以标准容积率计算的，如果规划容积率增大，单位地价也会相应提高！

就好比给你100平土地，你盖的楼房层数越高，建筑面积也就越大，容积率也越大！

反过来也一样，你规划容积率越大，在有限的土地下，建的楼房面积也会越大，所以地块价格水涨船高！

当然，也不是说土地价格只和容积率有关，它还根据区域因素，个别因素，还有近些年土地上涨系数等综合条件下，才能得出土地最终价格！

然而这个价格还不是开发商能拿到的价格，这只是国土部门对外招拍挂（招标、拍卖、挂牌）的价格，你还要竞价，最高者得！

当然，还有第四种协议出让的土地，不需要竞价，不过那属于特殊py下的交易！

对王云霄而言，他目前最想拿的几块土地，都处于三级和四级地段！

这价格不低也不高，以三级商住用地为例，土地容积率为20，在政府五通一平（通路、通电、通讯、通上水、通下水、土地平整）的情况下，只需要7000元/平不到，折合楼面价是3500元/平！

在不考虑各种因素影响土地价格的情况下，王云霄想开发一个500户的楼盘，平均120平每户，那么总建筑面积就是6万㎡，土地面积3万㎡，那么他需要准备21亿元拿地！

如果不进行协议交易，而是进行招拍挂形式交易，还会溢价，暂且不提！

而这21亿元，还只是单纯土地成本一项费用，还不包括开发楼盘时，所需的前期工程费用，建筑安装费用、基础设施费用、公共配套费用和运营费用等等！

当初王云霄在叶欣那里了解一些，高层的钢混结构住宅房地产，建安成本大概在1500元/㎡左右，加上前期后期各种费用，差不多能有3000元/㎡，所以后期建筑费用这一块，就需要18亿元！

全部加起来差不多需要4个亿的开发成本！

而6万㎡建筑面积的房价，王云霄预估能卖到18万/㎡，这还是他独有手段拿下来的黄金地段，所以这一个项目，王云霄大致能赚66个亿！

如果加上其他因素影响，保守估计最低5亿左右！

当然，看起来赚很多，但搞房地产，还得面临周期长，成本大、高负债、密度强的风险，并且门槛也高，没有大量人才储备，根本搞不起来！

比起金融业，要麻烦太多太多！

可能有人会问，既然这么麻烦，而王云霄又拥有超前眼光，能不能只囤黄金地块，然后倒卖，这样岂不赚钱轻松又快捷？

只能说，太想当然！

每一块土地拿下来，都会签定开工合同，一般拿地半年内就必须动工，如果超过一年未动工的，就需要收取土地出让金20％的闲置费！

这个出让金就是土地成本的80％左右，所以一般企业担负不起！

所以你超过一年时间再倒卖，可能赚的还没罚的多，至于说一年内就卖掉，那也想当然，一年时间土地很难看出升值空间！

而超过2年未开工，相关部门就会无偿收回土地，那你前期买地的钱就打水漂了！

当然，如果有不可抗力因素，无法开工的，也可以申请三个月的推迟期，不过这种情况很少见，大发烧时代，还有可能！

总之，想做房地产这块，就得老老实实开发，然后搞好营销，提升楼盘价值，火热大卖即可！

跟黎振珩聊了有一个多小时，王云霄感觉收获颇丰，这时候，丈母娘和女朋友也把饭做好了！

黎梦莹来到客厅，笑眯眯的拉着王云霄的手说，

“快来尝尝我做的菜！”

王云霄起身先洗了个手，然后夹了一筷子莹老婆做的糖醋鱼，还别说，味道居然还行，又尝了几道她做的菜，都很不错！

不禁心想，下次回别墅，要让众女适当露几次手艺，不然天天让大厨做饭，会浪费几个老婆的才华啊！

当然，一切看她们心情！

吃饭期间，俞茜这个丈母娘，那叫一个热情，不断给王云霄夹菜，这让王云霄想到了自家老妈给黎梦莹夹菜的瞬间，当真棋逢对手，不相上下。

整个饭局，王云霄都没机会动